Veel VvE-leden zien verduurzaming en groot onderhoud als een kostenpost die ze liever vermijden. “De maandelijkse bijdrage is al hoog genoeg.” “Een extra dotatie? Geen optie.” “We lossen het later wel op.”
Toch is uitstel vaak de grootste financiële valkuil. En als VvE-beheerder kun je nog zo goed onderbouwen waarom investeren noodzakelijk is, maar krijg je de leden mee? Vaak niet. En dat is precies waar een externe kascontrole het verschil kan maken.
Waarom ligt dit zo gevoelig bij VvE-leden?
Als een beheerder adviseert om te investeren in onderhoud of verduurzaming, stuit dat vaak op weerstand. Redenen die ik vaak hoor:
✅ Leden willen de maandlasten zo laag mogelijk houden.
✅ Angst voor een extra bijdrage die niet iedereen kan betalen.
✅ In VvE’s met verkoop onder voorwaarden (zoals terugkoopgarantie door woningcorporaties) hebben kopers vaak minder financiële ruimte voor onverwachte kosten.
✅ Wantrouwen richting beheerders: “Ze willen alleen maar dat wij meer betalen.”
Hoe helpt een externe kascontrole hierbij?
Een onafhankelijke controle brengt de feiten boven tafel, zonder belangen. Dit is hoe ik dat aanpak:
🔹 Inzicht geven: Ik bespreek niet alleen de cijfers, maar ga ook in op de financiële gevolgen als onderhoud en verduurzaming uitblijven. Niet investeren is óók een keuze, maar vaak een dure.
🔹 Scenario’s bespreken: Wat kost uitstel over vijf jaar? Wat gebeurt er als er ineens een noodreparatie nodig is? Door deze scenario’s inzichtelijk te maken, krijgen leden een beter beeld van de financiële impact.
🔹 Onderbouwing bieden: Als uit de begroting of bijlagen blijkt dat een verhoging of extra bijdrage nodig is, leg ik het reservefonds naast het MJOP. Daardoor wordt meteen duidelijk of de VvE financieel tekortschiet.
🔹 Alternatieven aandragen: Niet alle leden weten dat als een VvE geld leent voor verduurzaming of groot onderhoud, zij hun eigen deel van de rente onder voorwaarden mogen aftrekken bij de inkomstenbelasting. Dit kan de lasten aanzienlijk verlichten.
Veel VvE’s laten hier trouwens belastingvoordeel liggen. Zie hierover een artikel van www.vve.nl : Appartementseigenaren lopen belastingvoordeel mis door rente op lening VvE.
Als blijkt dat er een lening is en er geen duidelijke specificatie is vanuit de bank of de VvE-beheerder, maak ik die op basis van de beschikbare gegevens. Zo weet ieder lid precies welk deel van de rente aftrekbaar is en kan niemand onnodig belastingvoordeel mislopen.
Conclusie
Veel VvE’s blijven in de korte termijn denken en onderschatten de gevolgen van uitstel. Een onafhankelijke kascontrole helpt niet alleen om de financiële positie van de VvE inzichtelijk te maken, maar ondersteunt ook beheerders bij lastige besluiten. Want uiteindelijk draait het om één vraag: wat kost het écht als we niets doen?
Reactie plaatsen
Reacties